西安“人才涨房价”样板

西安“人才涨房价”样板

新增的65万人需要2600万平方米住房，西安竣工1251万平米

在电影《天下无贼》中，有一句著名的台词：“21世纪什么最贵？人才！”

以前，人才是一个地方经济增长的必要条件，现在，人才成为烘托房价的“良药”。

所以，如果单纯考虑人才在本轮热点城市房价上涨中的作用，现在人才的价格比以前更贵。

2016年第四季度，全国最大范围的房地产限购开启，炒房几乎成为过去式，但后来各地推出的“人才计划”把铁板一块的房地产限购撕开了一条口子。

于是，现在西安抢房！成都抢房！杭州房价大涨！武汉房价大涨！

下面，我选择了本轮“因才大涨”的明星城市西安，看看“人才计划”如何在这个城市推波助澜，把房价推高？

01

西安现在已经成功晋级中国“网红城市”，而在相当长的时间里，西安的标签还是“文明古都”。

西安的“法宝”就两个：

1、低门槛吸引人才。由于地处西部，经济欠发达，在本轮“人才大战”中，西安的门槛相对较低，而且力度很大。

2、房价晋级“万元俱乐部”。西安虽然不是中国的明星城市，但却是西部的明星城市，过去5年（2012-2016），房价都没怎么涨，现在不涨，好像与城市地位不匹配。

先说人才。以下是西安过去5年户籍人口增长情况。

从上图可以看出，2012年西安有795.98万人，2016年为824.93万人，5年增长了28.95万人，平均每年增长5.79万人。

这个增速显然是赶不上建房子的速度的。以下是西安近5年住宅竣工面积。

上图数据显示，2012年西安住宅竣工面积903.82万平方米，2014年达到顶峰，为1288.67万平方米，两年增加了384.85万平方米。

再看人口增长情况，2012年到2014年只增长了19.31万人，假设这些新增户籍人口都买房，人均面积是19.93平米。

看到这个数据可能很多人会很惊讶，西安这是明显的供给不足呀，其实你被假象迷惑了，当年竣工的面积都是现房，房地产交易中很大一部分其实是期房。

下图是西安近5年住宅销售面积，从2012开始增速一直比较缓慢，只有2016年增速较快。

销售缓慢导致的直接结果就是房价增速放缓。下面是西安近5年的房价情况。

从图上可以看出，西安这5年的平均房价一直在6000左右徘徊，2013年最高，为6435元/平米，但由于2014年库存高企（住宅竣工1288.67万平方米），房价每平米还下降了300多元。

02

2017年1月，为了响应中央号召，西安限购，不管是本市还是外地户籍，每个家庭只能购买一套房，还没有来得及上涨的西安房价又凉了。

2017年5月8日，西安正式对外发布《西安市深化人才发展体制机制改革打造“一带一路”人才高地若干政策措施》（简称“23条人才新政”），五年内投入38亿元，引才育才100万。

这个计划主要针对的是高层次人才，一共有5个等级，分别是：

A类人才：国内外顶尖人才。诺贝尔奖获得者，国家最高科学技术奖获得者，中国科学院院士，中国工程院院士，中国社会科学院学部委员等。

B类人才：国家级领军人才。长江学者特聘教授，国家“千人计划”、国家级重点学科、重点实验室、工程研究（技术）中心、工程实验室学术技术带头人等。

C类人才：地方级领军人才。国家青年“千人计划”专家，国家优秀青年基金获得者、教育部青年长江学者，陕西省“百人计划”人选，国家科学技术进步奖二等奖前5名等。

D类人才：在世界500强、行业20强企业中担任中层及以上职务的高级管理、高级技术人才；在中国100强、行业10强企业中担任中层及以上职务的高级管理、高级技术人才等。

E类人才：产业发展与科技创新类实用型人才和特殊技能人才。包括具有硕士、学士学位，中级职称、技师等相应职级的人员。

上述5类人才就是西安定义的“高层次人才”，这些人才在落户、创业、子女教育、医疗等方面都可以开绿灯。

比如在住房方面，A类可免租入住180平方米左右的住房，工作五年并落户可以将房产过户到个人名下；B类直接发70万购房补贴，分5年发放；C类每月领取3500元/月的租房补贴；D类每月领取1000元；E类纳入公租房保障范围。

为了加大力度，过了6个月后，11月24日，西安一口气发布了6个吸引人才的政策，当地媒体称此为“23条人才新政”的升级版。

新的政策有很多亮点，除了各种奖励和保障升级了，在住房方面，高层次人才购买不受市内限购政策限制。

另外，制定“特殊人才”购房优惠政策，研究制订购房优惠20%的具体条件和配套支持政策。

经过半年的努力，截至2017年11月底，西安引进A类人才13名，B类42名、C类人才65名。

从这个结果来看，高层次人才确实不好吸引，这些人才大部分都集中在北上广深等一线城市，西安毕竟在很多方面和这些城市还有很大差距。

03

其实，真正把西安房价推高，把西安送上“网红城市”的人是大批量的“一般人才”，助推器是“户籍新政”而非“人才新政”。

2017年3月1日，西安发布《关于进一步吸引人才放宽我市部分户籍准入条件的意见》，这是户籍新政1.0版。

《意见》内容很多，官方概括为“三放四降”，即放开大中专院校毕业生的落户限制、放宽设立单位集体户口条件、放宽对“用人单位”的概念界定；降低技能人才落户条件、降低投资纳税落户条件、降低买房入户条件、降低长期在西安市区就业并具有合法固定住所人员的社保缴费年限。

为了吸引更多一般人才，去年6月，西安又将本科学历落户年龄放宽至45岁（之前为35岁），硕士研究生及以上学历人员不设年龄限制。

“户籍新政”立竿见影，仅3月-12月，落户244575人，增长188465人，增长率为335.9%。但高层次人才并不多，本科53511人，硕士10266人，博士836人，留学归国人员271人，一共64884人。

进入2018年，西安落户进一步放开，这一轮可以称为户籍新政2.0版，这个版本更简单粗暴，高学历人才上传学历和身份证照片，在校大学生只要学生证和身份证就能在线办落户。

和1.0版相比，2.0版的效果也更明显，截止5月14日11时，西安迁入401938人，是2017年同期的6.7倍，其中博士781人，硕士研究生11218人，本科126054人，大专80971人，中专技校28856人，各类人才引进17906人。

综合一下，截止目前，西安通过两个版本的户籍新政，一共抢的人才为244575+401938=646513人，而过去5年（2012年-2016年）西安一共新增28.95万人，西安用15个月吸引的户籍人口是过去5年新增户籍的2.23倍。

04

这么多新增人口，首先需要解决的就是住房、就业、医疗、子女教育等问题，这些基础设施都不是一朝一夕可以建好的。

所以，简单想，人多资源少，资源价格肯定要上涨，房价首当其冲。

简单算个账，按照统计局公布的2016年全国居民人均住房建筑面积为40.8平方米计算，65万人需要的居住面积是2600万平方米，而西安2016年竣工的住宅面积才1251万平米，连需求量的一半都不到。

关于西安房价上涨和抢房的壮烈场面，最近媒体报的很多，就不一一列举了，最后用西安市政府发布的“西安市2017年国民经济和社会发展统计公报”中的几个典型数字结束今天的文章。

2017年GDP7469.85亿元，同比增长7.7%，2016年是6257.18亿元，比上年增长8.5%。

2017年房地产开发投资2333.34亿元，比上年增长15.0%；2016年是1955.82亿元，比上年增长6.8%。

2017年，商品房销售面积2509.78万平方米，增长20.8%；2016年是2047.67，增长16.1

2017年，西安原口径户籍人口845.09万人，比上年净增加20.15万人；2016年是883.21万人，比上年末净增加12.65万人。

可以预见，2018年，西安上述数据会更大比例的增长，房价也不列外。